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Wohnungswirtschaftliches Konzept: - Ziele
Ziel des wohnungswirtschaftliche Konzepts ist es den Ortsteil Osterholz-Tenever zu stabilisieren und die Lebenssituation der Bewohner zu verbessern. Es wird angestrebt die Zusammensetzung
der Mieterschaft zu verändern und damit die Sozialstruktur vielfältiger zu gestalten. Dazu ist erforderlich die vorhandene Bewohnerschaft zu halten und die Fluktuation einzudämmen, sowie weitere neue Personenkreise als neue Bewohner anzusprechen, die den Ortsteil weiter stabilisieren. Hierzu sind vielfältige Maßnahmen erforderlich den vorhandenen Wohnraum und das Umfeld insbesondere im Bereich der Krause-Wohnungen durch umfassende
- Instandsetzungen und
- Modernisierungen zu verbessern sowie den
- Sicherheitsbedürfnissen der dort lebenden Menschen entgegenzukommen.
AKTUELLE RAHMENBEDINGUNGEN
Im Demonstrativ-Bauvorhaben gibt es insgesamt ca. 2.650 Wohnungen in 14 Wohnanlagen.
Davon gehören ca. 1.400 dem Architekten Krause, ca. 850 der GEWOBA AG und ca. 400 privaten Eigentümern.
SOZIALBINDUNG / WOHNUNGSBAUFÖRDERUNG
Die Wohnungen wurden mit öffentlichen Baudarlehen und einkommensabhängigen Aufwen-dungszuschüssen gefördert, wodurch eine Belegungs- und Mietpreisbindung begründet wur-de. Die Höhe wird alle vier Jahre neu festgesetzt (Einkommensüberprüfung). Die Dauer der Bindungen ist in den einzelnen Wohnanlagen unterschiedlich. Inzwischen sind alle Wohnun-gen in Osterholz-Tenever von den Belegungsbindungen (=Einhaltung der Einkommensmä-ßigen Voraussetzungen) freigestellt.
MIETHÖHE / NEBENKOSTEN
Die Kostenmiete (netto-kalt) und die Betriebskosten sind in den einzelnen Wohnanlagen un-terschiedlich hoch. Daraus ergibt sich eine gesamte Wohnkostenbelastung von durchschnitt-lich ca. 8,00€. Dazu kommen noch die Heizkosten sowie die Kosten für den Tiefgaragen-platz.
Bei der überwiegenden Zahl der Mieter sind diese Beträge von ihnen selbst nicht aufzubrin-gen. Die Wohnkosten Belastung wird durch die für den jeweiligen Haushalt geltende Miet-grenze begrenzt. Die Differenz zwischen dem zu ermittelten Betrag und der Mietgrenze wird durch einkommensabhängige Aufwendungszuschüsse aufgefangen. Diesen rechtlich zuläs-sigen Rahmen schöpfen die meisten Vermieter nicht aus. Die GEWOBA AG verlangt bei Neuvermietung einen Mietzins unabhängig vom Einkommen.
LEERSTÄNDE
Alle vier Jahre wird der einkommensabhängige Aufwendungszuschuß neu festgesetzt. Bei den Mietern deren Einkommen sich im Laufe der Zeit verbessert hat, mussten wegen der Senkung der Aufwendungszuschüsse eine Erhöhung der Wohnkosten hinnehmen und sind dann aus Tenever weggezogen.
Neuvermietungen können oft nur noch an Migranten oder an Menschen vorgenommen wer-den, die ihren Lebensunterhalt überwiegend aus Transfereinkommen bestreiten. Dies hat verschiedentlich zu einer Konzentration von schwierigen Haushalten geführt.
Es ist abzuwarten, ob das im Zusammenwirken mit der Stadt Bremen und der GEWOBA AG geöffnete Sozialfenster und die für alle Wohnungen erfolgte Freistellung mittelfristig zu einer Verbesserung der schwierigen Situation in Osterholz-Tenever beitragen kann. Ohne die Be-reinigung der Eigentumssituation an den Krause-Wohnungen und Beendigung der hier be-stehenden Zwangsverwaltung werden jedoch keine tiefgreifenden Fortschritte zu erwarten sein.
NOTWENDIGE MASSNAHMEN
Auf dem Gebiet der Wohnungswirtschaft ist eine Mieten- und Belegungspolitik gefordert, die auf das Ziel der Verbesserung der Sozialstruktur gerichtet ist.
EIGENTUMSERWERB AN DEN KRAUSEWOHNUGEN
Die wohnungswirtschaftlichen Ziele können nur erreicht werden, wenn die Eigentumssituati-on an den Krause-Wohnungen bereinigt wird. Eine noch zu gründende Gesellschaft soll im Zuge der Zwangsversteigerung diese Wohnungen erwerben.
BEENDIGUNG DER SOZIALBINDUNG UND DEREN AUSWIRKUNG
Bei einer Zwangsversteigerung endet die Belegungs- und Mietpreisbindung für die betroffe-nen Wohnungen mit Ablauf des dritten Kalenderjahres nach Erteilung des Zuschlages. Die Wohnungen können dann an jedermann vermietet oder auch verkauft werden.
Bis zum Ablauf der Sozialbindung sollen die bestehenden Freistellungen von den Bele-gungsbindungen und den Flächenbegrenzungen aufrecht erhalten werden, um die Ziele des Gesamtkonzeptes für Osterholz-Tenever zu befördern.
WOHNKOSTENBELASTUNG BEI DEN MIETERN
Es wird davon ausgegangen, dass die Wohnungen nach einer umfassenden Modernisierung für marktgerechten Mietzins vermietet werden können und dass die Betriebskosten erheblich verringert werden können.
BELEGUNG DER WOHNUNGEN
Bei der Belegung der Mietwohnungen muss verstärkt darauf geachtet werden, dass stabile Bewohnerstrukturen entstehen und Konfliktherde nach Möglichkeit entschärft werden. Für die durch Abriss betroffenen Bewohnern müssen Konzepte für die Umsetzung entwickelt werden, die sowohl die Interessen der betroffenen Mieter als auch die des Vermieters und des Wohngebietes berücksichtigen.
UMWANDLUNG VON WOHNUNGEN IN WOHNEIGENTUM
Zur Stabilisierung der Sozialstruktur ist eine stärkere Bindung der jetzigen und zukünftigen Bewohner wichtig. Eine Möglichkeit ist, den Bewohnern Eigentum an die von ihnen be-wohnten Wohnungen zu erwerben. Denkbar wäre mit dieser Zielsetzung auch die Gründung von Genossenschaften.
NEUSCHAFFUNG VON MARKTGERECHTEN WOHNUNGEN
Zur Stabilisierung des Wohngebietes würde auch beitragen, wenn auf den freien Flächen Wohnungen (gezielte Ergänzungsbauten) errichtet werden und es möglich ist diese als Wohneigentum zu erwerben.
NUTZUNGSMISCHUNG
Es wäre wünschenswert, in dem Wohngebiet gewerbliche Nutzungen insbesondere im Dienstleistungsbereich anzusiedeln, die mit dem Wohnen verträglich sind. Das wäre auch ein wichtiger Beitrag zur Schaffung von Arbeitsplätzen für die Bewohner des Wohngebietes.
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